Ипотека с эскроу-счетом: подробный разбор
Что это такое и какие программы доступны? Эскроу-ипотека — это механизм покупки жилья, при котором деньги покупателя хранятся в банке на специальном счете до тех пор, пока застройщик полностью не построит дом. На сегодняшний день существуют две основные льготные программы:
- Семейная ипотека (6% годовых): доступна семьям, где есть хотя бы один ребенок младше 6 лет, двое детей до 18 лет или ребенок с инвалидностью.
- IT-ипотека (6% годовых): предназначена для сотрудников аккредитованных ИТ-компаний.
Как работает счет эскроу? Это специальный банковский счет, куда заемщик перечисляет средства за строительство дома у аккредитованного подрядчика. Деньги замораживаются банком до полного завершения работ. Эта система меняет правила игры: теперь строительная компания обязана возводить объект исключительно на собственные или кредитные средства. Заказчик же получает свои деньги обратно только после сдачи объекта, когда представитель банка лично убедится, что все работы выполнены строго по проекту и смете.
Преимущества для заказчика- Гарантия безопасности. Финансовые средства надежно защищены. Кроме того, сам факт доступа застройщика к работе с эскроу означает его надежность — такие права имеют только прошедшие аккредитацию компании.
- Соблюдение сроков. В договоре четко зафиксирована дата сдачи. Если застройщик опоздает хотя бы на один день, он не получит оплату со счета. Это мощный стимул сдать дом вовремя.
Риски и недостатки для заказчика Проблемы возникают только в случае конфликта с подрядчиком и расторжения договора. Тогда запускаются долгие судебные процессы, которые несут серьезные финансовые последствия:
- Потеря права на получение новых льготных кредитов.
- До конца разбирательств недостроенный дом юридически считается залоговым имуществом банка, как и заблокированные на счете деньги.
- Аннулирование льготной ставки. Процент по ипотеке вырастет на несколько пунктов сверх ключевой ставки ЦБ, так как банк начнет начислять проценты на сумму, хранящуюся на эскроу-счете.
Плюсы для застройщика Фактически преимущество одно — возможность удерживать объем продаж на прежнем уровне благодаря высокому спросу на льготную ипотеку.
Минусы для застройщика Для строительной компании риски очевидны, ведь условия системы изначально созданы для защиты клиента. Застройщик может остаться без оплаты даже после выполнения части работ. Например:
- если заказчик откажется подписывать акт приемки какого-либо этапа;
- если сама компания нарушит сроки строительства.
